Aunque en la mayoría de casos la inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, si que resulta extremadamente beneficiosa.

En este artículo vamos a desglosar algunos beneficios jurídicos de inscribir la adquisición de tu propiedad en el Registro.

La inscripción de la titularidad de una finca (en el Registro todo se llama finca, aunque sean pisos, cocheras, solares…) en el Registro de la Propiedad es un acto voluntario que proporciona múltiples ventajas. Existen otros actos que son obligatorios, pues es la propia inscripción la que constituye el derecho, como en el caso de la hipoteca impuesta por un banco cuando nos presta el dinero para adquirir una vivienda. En cuanto leas el artículo comprenderás por qué es imprescindible la previa inscripción de la adquisición de la finca para poder registrar la hipoteca, lo que te dará una idea de la importancia y las ventajas que ofrece la inscripción registral.

Ventajas de la inscripción en el Registro de la Propiedad

Las ventajas de la inscripción en el Registro de la Propiedad incluyen:

1. Lo que está registrado se presume que existe, es válido y se puede hacer valer contra terceros. En un entorno judicial, lo registrado adquiere esta presunción sin necesidad de juicio. A esto se le llama seguridad jurídica preventiva.
2. Registrar nuestra propiedad en el Registro de la Propiedad nos protege en caso de embargos dictados contra el anterior propietario. Si no registramos nuestra titularidad, la propiedad estará registrada a nombre del propietario anterior y, como propietario registrado actual, la propiedad que es nuestra podría ser embargada por deudas que no son nuestras. Es lógico, ya que en el punto anterior indicamos que lo registrado se presume válido sin necesidad de mas comprobaciones.
3. El documento en el que se formalizó la adquisición de nuestra propiedad, una vez registrado en el Registro, cierra la posibilidad de que se inscriban documentos contradictorios, como doble ventas o constitución de cargas por el anterior propietario.

Como ves, se presume que las inscripciones en el Registro son exactas y veraces, de manera que el titular de los derechos registrados se considerará legitimado para actuar en su defensa en cualquier ámbito, ya sea judicial o extrajudicialmente. En el caso contrario, el titular de un derecho no registrado deberá demostrar su legitimidad para actuar ante un juez.

Esta presunción de exactitud y veracidad implica que se presume que los derechos registrados existen y pertenecen a su titular. Además, como algo novedoso ya que sólo es posible desde el año 2015, si la representación gráfica de la propiedad está registrada y coordinada con el Catastro, se presume que estos derechos están geográficamente delimitados a la porción de terreno representada gráficamente.

Por otro lado, los derechos cuya inscripción ha sido cancelada se consideran extinguidos. Por lo tanto si, por ejemplo, una inscripción de hipoteca está cancelada, existe una presunción legal de que dicho derecho está extinguido y ya puede decir el Banco lo que le plazca, que tendrá que demostrar lo contrario en un juzgado.

La inscripción de la propiedad de una finca produce otra presunción: una presunción posesoria. Se presume que el titular del dominio de una finca inscrita tiene la posesión de la misma. Esto es especialmente relevante en casos de ocupaciones ilegales. El titular registrado de un dominio inscrito puede utilizar la acción de desahucio por precario, los interdictos posesorios, la posesión ad usucapionem y la acción real del artículo 41 de la Ley Hipotecaria en juicios verbales y además cuenta a su favor con la inversión de la carga de la prueba. Es decir, con aportar una simple certificación registral, la carga de demostrar el título por el cual se ocupa o posee una propiedad recae en el ocupante.

Con esa simple certificación del Registro, también es posible ejercer acciones reivindicatorias, acciones confesorias, negatorias, de deslinde, acciones de desahucio o la llamada tercería de dominio, pero no te servirá de nada si antes de solicitar la certificación no has inscrito tu compra o el derecho de que se trate.

Mas ventajas de la inscripción

Otras grandes ventajas legales de registrar nuestra propiedad en el Registro de la Propiedad son:

• La llamada inadmisibilidad de documentos no registrados. En principio, ningún documento no registrado puede prevalecer sobre uno registrado.

Imagina que has caído en una estafa y has comprado una casa que el vendedor ha transmitido a varias personas distintas. Pues bien, debes saber que el primero que registre su compra tendrá preferencia sobre el resto, aunque haya sido el último que compró. Si has tenido la mala suerte de ser el que primero compró pero no registró, ya puedes ir a Juicio contra el vendedor-estafador para que te devuelva el dinero, porque lo que es la casa, se la queda el que se pasó por el Registro a inscribir su compra.

• El sobreseimiento inmediato de procedimientos de apremio. Como regla general, los embargos en procedimientos de apremio se desestimarán automáticamente tan pronto como se presente una certificación del registro que demuestre que la propiedad embargada está registrada a nombre de una persona diferente al demandado. En otras palabras, la Administración no puede embargar propiedades por deudas de otra persona, aunque previamente hayan sido suyas. Ahora bien, si no se ha registrado la compra, se embargará con todas las de la Ley.

• La denegación de los embargos judiciales contra personas que no sean el titular registral de la finca. Para anotar resoluciones judiciales sobre derechos registrados, el titular registral debe ser parte o haber participado en dicho procedimiento, o lo que es lo mismo, si un Juez ordena al Registro un embargo contra el anterior propietario de la finca, el Registrador DENEGARÁ la anotación.

Esta os puede parecer una cosa extraña, pero no podéis imaginar la cantidad de casos como éste que se producen a diario en los Registros de toda España, son denegados y el dueño de la finca ni siquiera se entera de que ha sucedido. Ahora, imagina lo que sucedería si estos embargos se anotaran (al fin y al cabo, lo ha ordenado un Juez) y a continuación se te avisara para que fueras al Juzgado a demostrar que la finca es tuya.

Puede que estas razones te hayan parecido pocas para acudir con tus escrituras al Registro de la Propiedad, puedes decir que es muy caro o buscar cualquier otra escusa, pero la seguridad y la tranquilidad que te va a proporcionar la inscripción merece mucho mas la pena y es infinitamente mas económica que tener que perder años en un Juzgado (donde se sabe cómo se entra, pero no cómo se sale).