Los pisos turísticos han sido objeto de debate en los últimos años, y su regulación en el Registro de la Propiedad es un tema de interés para propietarios, inquilinos y profesionales del derecho. A continuación, se describen los aspectos clave de esta cuestión.
(Texto actualizado abril 2025)
Viviendas turísticas anteriores a Abril de 2.025
Modificación de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios
La forma clásica de hacer constar en el Registro de la Propiedad los acuerdos de las juntas de propietarios sobre los pisos turísticos es mediante la modificación de los estatutos de la comunidad de propietarios. La constancia registral de las normas estatutarias adquiere mayor trascendencia, pues su oponibilidad directa frente a terceros se realiza una vez efectuado el asiento registral correspondiente.
Para lograr la inscripción de este acto en el Registro de la Propiedad, la modificación de los estatutos debe instrumentarse en escritura pública. Una vez inscrita la modificación estatutaria, esta será oponible frente a cualquier adquiriente posterior de cualquier elemento del edificio.
Autorización y Prohibición de los pisos turísticos en el Registro de la Propiedad
La doctrina considera al establecimiento de la prohibición o autorización de actividades turísticas como una modificación del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal. Si no está estatutariamente prohibido y se enmarca dentro de la ley, esta actividad se considera permitida.
En caso contrario, en el supuesto de que esté expresamente prohibido el uso turístico, para inscribir en el Registro de la Propiedad la autorización para destinar un piso o apartamento a uso turístico, es necesario acreditar que el acuerdo de la junta se ha adoptado por unanimidad.
Sin embargo, en el caso de prohibir o limitar este uso turístico, es necesario adoptar el acuerdo por mayoría de 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
Efectos de la Inscripción
La inscripción de esta modificación estatutaria tiene como objetivo evitar cargas ocultas y la clandestinidad en el tráfico inmobiliario. Una vez inscrito el acuerdo, este es directamente aplicable y afecta a todos los titulares del edificio a su fecha y a cualquiera que adquiera con posterioridad.
Diferenciación entre Uso Turístico y Alquiler Vacacional
Es importante diferenciar entre el uso turístico, que hace referencia a los apartamentos o pisos ofrecidos en plataformas de alquiler turístico, y el mero alquiler vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística.
Para la limitación o prohibición del mero alquiler vacacional distinto del sectorial turístico, se debe acreditar que el acuerdo ha sido adoptado por unanimidad.
Novedades para las viviendas turísticas de Abril de 2.025
Autorización de la comunidad:
A partir del 3 de abril de 2025, para poder destinar una vivienda a uso turístico, se requerirá la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
Quórum de aprobación:
Se necesita el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios y sus cuotas de participación.
Impacto en pisos turísticos existentes:
Los pisos turísticos que ya estaban en funcionamiento antes del 3 de abril de 2025 no necesitan la autorización de la comunidad, pero deben cumplir con la normativa turística y tener licencia.
Consecuencias de no cumplir:
Si una vivienda de uso turístico no cuenta con la autorización de la comunidad o con la licencia correspondiente, puede ser objeto de denuncia y las medidas legales correspondientes.
Diferencias en la regulación:
La normativa sobre pisos turísticos puede variar entre comunidades autónomas o ayuntamientos, por lo que es importante estar informado sobre la regulación específica de cada lugar.
En resumen, para instalar una vivienda turística a partir de abril de 2025, se necesita la autorización expresa de la comunidad, así como la licencia turística y el cumplimiento de la normativa vigente.
Con independencia de la fecha, también necesitarás pasar por el Registro de la Propiedad
En cualquier caso, necesitaras inscribir la vivienda turística en el Registro de la Propiedad para poder publicarla en las diferentes plataformas, como te explicamos en este artículo sobre la inscripción de viviendas turísticas
Como ves, la regulación de los pisos turísticos en el Registro de la Propiedad es un tema complejo que requiere una cuidadosa consideración de las leyes y regulaciones aplicables. La correcta inscripción de las modificaciones estatutarias relativas a la autorización, prohibición o limitación de estos usos puede tener un impacto significativo en la propiedad y el uso de los inmuebles en cuestión, aparte de la actual obligatoriedad de la autorización expresa y el registro de la vivienda turística.