¿Qué es una prohibición de disponer?
La prohibición de disponer es una restricción impuesta sobre una finca que limita el ejercicio de la facultad dispositiva sobre la misma por parte de su titular. En términos prácticos, las fincas gravadas con una prohibición o limitación de disponer no suelen poder transmitirse ni gravarse, por ejemplo, hipotecarse.
Tipos de prohibición de disponer
Existen tres tipos de prohibiciones de disponer que pueden acceder al Registro de la Propiedad en España:
- Las establecidas por la ley que, sin expresa declaración judicial o administrativa, tienen plena eficacia jurídica.
- Las que deben su origen inmediato a alguna resolución judicial o administrativa.
- Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito.
Cualquier persona puede imponer una prohibición o limitación sobre sus bienes en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito. Estas prohibiciones o limitaciones son inscribibles en el Registro de la Propiedad y, por tanto, pueden ser oponibles directamente frente a terceros. Si pides una nota simple o una certificación registral, aparecerán estas limitaciones.
¿Para qué sirve una prohibición de disponer?
La prohibición de disponer se configura como un método eficaz para limitar la facultad de disponer de los beneficiarios de donaciones y testamentos. Por ejemplo, una persona que desee donar una finca a un hijo puede imponer una prohibición de disponer sobre la misma de forma que el donatario no pueda venderla o hipotecarla.
Es muy conveniente inscribir en el registro este tipo de limitaciones o prohibiciones. Una vez inscrita esta prohibición o limitación de disponer, el registrador denegará la inscripción de cualquier acto dispositivo que el beneficiario haya realizado sobre la finca.
También es muy importante recordar que únicamente se pueden establecer en actos en los que no media precio. De este modo, no sería inscribible en el Registro de la Propiedad una prohibición de disponer impuesta por el vendedor al comprador de una finca, pero sí la impuesta por el donante al donatario.
¿Y cuándo se pueden cancelar las prohibiciones y/o limitaciones a la facultad de disponer?
Pues habrá que estar a lo que se indicase al constituirse, pero por norma general podrán cancelarse bien por transcurso del plazo fijado, bien por defunción de los donantes para el caso de prohibición de disponer sin su consentimiento, bien cuando teniendo el consentimiento de quien estableció la prohibición o la limitación, se transmita la finca a un tercero o bien porque quien estableció la limitación decida ahora dejarla sin efecto.
¿Existen otras prohibiciones de disponer?
La respuesta es si.
En las comunidades de propietarios se pueden establecer algunas limitaciones y prohibiciones de disponer para ciertos casos específicos como la limitación o prohibición de pisos turísticos o la imposibilidad de realizar ciertas actividades. Esto no quiere decir que cualquier limitación pueda establecerse por acuerdo de la comunidad de propietarios. Al contrario, son sólo algunos casos los permitidos, pues la libertad de contratación prevalece sobre sus limitaciones.