La modificación de la superficie o cabida de un elemento en un edificio en régimen de propiedad horizontal es un tema recurrente y complejo en el ámbito inmobiliario. A menudo, las superficies registradas no se corresponden con la realidad, lo que lleva a la necesidad de rectificación. Este artículo explora en detalle el proceso legal y los requisitos necesarios para llevar a cabo dicha modificación.
Proceso de Modificación
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que la modificación de la superficie de un elemento independiente en un edificio en régimen de propiedad horizontal afecta a toda la propiedad. Esto significa que aunque se trate de la superficie de un elemento independiente, ese elemento se rige por las normas del régimen de propiedad horizontal, por lo que será necesaria la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.
Para modificar el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, se requiere cumplir con una serie de requisitos, cuya principal dificultad radica en que será necesario adoptar el acuerdo de modificación por unanimidad y elevarlo a público, siendo dicha escritura pública el documento inscribible en el Registro de la Propiedad.
Subsanación del Título
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJyFP) ha establecido que la subsanación de la cabida de una finca en régimen de propiedad horizontal requiere el acuerdo del propietario del elemento privativo y la comunidad de propietarios. Esta rectificación puede basarse en un informe técnico.
Además, es importante distinguir entre la modificación del título constitutivo y la subsanación del mismo. Si el error se encuentra en la escritura, se trataría de una subsanación del título constitutivo que precisaría el consentimiento por unanimidad de los propietarios.
Casos Específicos y Recomendaciones
En algunos casos, si el error parte de la práctica de la inscripción, un medio para hacer esta subsanación sería presentar la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal. Sin embargo, es posible que sea necesario el consentimiento individualizado de los titulares de todos los elementos afectados.
La rectificación de la superficie puede ser un camino complejo, y se recomienda ponerse en contacto con el registro correspondiente que pueda analizar la situación sobre los datos concretos de su caso.
Conclusión
La modificación de la superficie de pisos y viviendas en propiedad horizontal es un proceso legalmente complejo que requiere cumplir con la legislación vigente y seguir los procedimientos adecuados. La consulta con un experto en derecho inmobiliario puede facilitar este proceso y garantizar que se cumplan todos los requisitos legales.