La rectificación de la cabida o modificación de superficie de fincas (nos referimos al suelo de la finca) es un tema muy relevante y complejo en el ámbito del derecho inmobiliario. La Ley Hipotecaria establece procedimientos específicos para llevar a cabo estas modificaciones que intentaremos explicar de forma sencilla, sin entrar en el meollo del procedimiento registral, que puede resultar altamente complicado.
Procedimientos de Modificación y/o Rectificación de Cabida en el Registro de la Propiedad
Rectificaciones sin Inscripción de Representación Gráfica
Reguladas en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, estas rectificaciones pueden ser de hasta el 10% de la cabida inscrita. Se requiere una certificación catastral si la modificación está entre el 5% y el 10%. El registrador debe evitar reiteradas modificaciones por este procedimiento que puedan esconder verdaderas operaciones de segregación, agrupación, etcétera.
Inscripción de Rectificación de Cabida con Inscripción de la Representación Gráfica
Estas rectificaciones no deben exceder el 10% de la cabida inscrita y deben incluir la representación geográfica de la finca. El registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos que no hayan sido los promotores de la rectificación.
Inscripción de Rectificaciones de Cabida Mayores del 10%
Estas rectificaciones requieren una serie de trámites de garantías, incluyendo notificaciones a colindantes, publicaciones de edictos y alertas geográficas registrales. Los titulares registrales y catastrales de fincas colindantes tienen un plazo de 20 días hábiles para formular alegaciones (desde la recepción de la notificación o su publicación en el BOE tras 2 intentos infructuosos). Se trata de un procedimiento bastante largo.
Consideraciones Adicionales
La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca es un aspecto clave en la rectificación de la superficie. Una vez inscrita, la cabida literaria quedará expresada en los términos que resulten de la representación gráfica. El registrador debe comprobar si hay indicios de que la representación gráfica presentada invada fincas colindantes, dominio público u otras representaciones gráficas previamente inscritas.
Puede llevar un tiempo. Si te va a hacer falta, hazlo cuanto antes
La modificación de la superficie de fincas es un proceso que debe llevarse a cabo siguiendo los procedimientos legales establecidos, que dependerán, principalmente, de la diferencia entre la superficie real y la superficie que conste en el Registro, siendo mas garantista y mas largo el procedimiento cuanto mayor sea el porcentaje de superficie a rectificar, pudiendo incluso sobrepasar los 2 meses en caso de que existan colindantes que no reciban sus notificaciones, por lo que es muy recomendable rectificar la superficie con tiempo, antes de poner la finca a la venta o pretender hipotecarla, pues los plazos del expediente previo y necesario para su inscripción podrían conllevar la pérdida de cantidades entregadas a cuenta o la subida de tipos de interés.
No siempre vale
En cualquier caso, cabe recordar que como ya interpretaba la antigua Dirección General de los Registros y del Notariado, la rectificación de superficies no puede configurarse en ningún caso como medio para ocultar o evitar inscribir modificaciones o negocios inmobiliarios tales como segregaciones, divisiones o agrupaciones o transmisiones de fincas.
Por otro lado, estos procedimientos se refieren siempre al suelo, no pudiendo utilizarse la la rectificación de la superficie de edificaciones o modificación de la superficie de pisos u otros elementos integrantes de una propiedad horizontal.