Al final de este artículo encontrará un enlace para la descarga de una instancia para solicitar la cancelación de condiciones resolutorias por caducidad. Dado que existen varios plazos para la caducidad de una condición resolutoria, antes de descargar la instancia le recomendamos que lea atentamente el artículo.
¿Qué es una condición resolutoria?
La condición resolutoria es un derecho que se pacta a favor de una de las partes firmantes de un contrato, como garantía de que la otra parte cumplirá una obligación. La condición resolutoria asiste a su titular el derecho a resolver el contrato en caso de incumplimiento de dicha obligación.
Si bien el Código Civil establece en su artículo 1124 que la facultad de resolver un contrato por incumplimiento de una de las partes está implícita en todos los contratos, son los artículos 513, 1113 1504 y 1797, los que aluden a la condición resolutoria explícita, que es la que puede ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, por ejemplo, garantizando el pago aplazado de parte del precio de una compraventa.
En la práctica, la mayoría de las condiciones resolutorias que se inscriben en el Registro garantizan el pago aplazado del precio en una compraventa, ya sea este precio en dinero o alimentos, aunque también pueden garantizar el cumplimiento de la obligación de hacer o no hacer, como por ejemplo sería el caso en que una administración ceda un solar a otra institución, con sujeción a la condición resolutoria de construir sobre el solar un centro médico.
El incumplimiento de la condición resolutoria faculta a su titular para resolver el contrato, volviendo la finca al estado anterior a que se constituyera la condición.
El Plazo: elemento clave, pero no obligatorio.
Un elemento clave en la constitución de una condición resolutoria y, especialmente, en su cancelación por caducidad, es el plazo que se estipule para el cumplimiento de la condición garantizada. Parece lógico que si una persona vende a otra un inmueble y se aplaza el pago de una parte del precio, al garantizar con condición resolutoria este pago, las partes regulen el plazo en que debe realizarse. Aunque es lo habitual, sorprendería la cantidad de casos en que las partes no tienen esta previsión.
La cancelación de condiciones resolutorias
Como ocurre con otras garantías, como por ejemplo la hipoteca, la cancelación «ordinaria» de la condición resolutoria tiene lugar por escritura otorgada por su titular. Así, el vendedor, al recibir el último pago del precio que quedó aplazado, otorga una escritura de cancelación de la condición para que el comprador pueda cancelar en el Registro de la Propiedad la carga sobre la finca.
Otro caso muy común, cuando se estableció que el precio aplazado venía reflejado en una serie de letras de cambio y se indicaba su numeración, es que el propio comprador, una vez satisfechos todos los plazos y teniendo en su poder las letras de cambio, las presente al notario para que éste las inutilice y autorice un acta que permita la cancelación de la condición resolutoria. Es lo que comúnmente se denomina como cancelación de condición resolutoria por exhibición de letras.
Plazos registrales para la cancelación de una condición resolutoria por caducidad
Para cancelar una condición resolutoria por caducidad, lo primero que debemos determinar es si se constituyó en garantía de pago del precio aplazado o si se trata de una condición resolutoria de hacer o no hacer.
Cancelación por caducidad de condiciones resolutorias en garantía del pago del precio aplazado
Viene regulada en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria y su cancelación en el Registro de la propiedad requiere que se cumplan 4 requisitos:
- Que se estableciera un plazo para realizar el pago.
- Que haya transcurrido el plazo para el ejercicio de la acción personal desde la fecha en que debió realizarse el último pago.
- Que haya transcurrido un año mas, sin que conste en el Registro que se haya renovado o interrumpido la prescripción.
- Que lo solicite el titular de un derecho inscrito sobre la finca.
El plazo para la prescripción de la acción personal viene regulado en el artículo 1964 del Código Civil, que fue objeto de modificación el 6 de octubre de 2015, por lo que varía dependiendo de la fecha en que se constituyó la condición resolutoria que queramos cancelar. Antes del 7 octubre de 2015 el plazo era de 15 años y a partir de octubre de 2015 se redujo a 5 años.
En consecuencia, las condiciones resolutorias en garantía del pago de precio aplazado constituidas antes del 7 de octubre de 2.015 se pueden cancelar por caducidad a partir de 16 años desde la fecha en que se debió satisfacer el pago.
Las constituidas con posterioridad al 7 de octubre de 2.015 se pueden cancelar por caducidad 6 años después de la fecha en que debió satisfacerse el pago.
Actualización: Por aplicación del artículo 1939 del Código Civil en relación con el artículo anteriormente citado, desde enero de 2.022 todas las condiciones resolutorias se pueden cancelar por caducidad 6 años después de la fecha en que debió satisfacerse el pago.
Cancelación por caducidad de condiciones resolutorias de hacer o no hacer o de pago del precio aplazado sin plazo.
La Ley 13/2015 de 24 de junio introdujo un avance muy importante en el funcionamiento de los Registros de la Propiedad al modificar el artículo 210 de la Ley Hipotecaria, permitiendo la cancelación de condiciones resolutorias en las que no se hubiera establecido plazo, ya fueran en garantía de pago de precio aplazado o en garantía del cumplimiento de cualquier otra obligación, al establecer que «Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía«.
Es decir, tienen que haber transcurrido 20 años desde el último asiento relativo a la reclamación del cumplimiento de la obligación. Se entiende que si se hizo un asiento relativo a la reclamación y después de 20 años no ha habido ninguno mas la acción para reclamar el cumplimiento habrá prescrito. Estaríamos hablando, mas bien, de cancelación de condición resolutoria por prescripción en lugar de por caducidad.
El segundo caso es el transcurso de 40 años desde la última inscripción relativa a la titularidad de la garantía. Por norma general, será la propia inscripción en que se constituyó la condición, aunque, como cualquier derecho, puede ser objeto del tráfico jurídico, por lo que la propia condición ha podido ser transmitida, en cuyo caso deberán contarse los 40 años desde la fecha del asiento relativo a esa transmisión.
En este caso, aunque se trata de plazos mas largos, no es requisito que lo solicite el titular de ningún derecho inscrito, bastando con que lo solicite cualquier interesado.
Instancia para cancelación de condición resolutoria por caducidad
Como hemos explicado, para la cancelación de condiciones resolutorias por caducidad no es necesario el otorgamiento de escritura pública, bastando su solicitud en el Registro de la Propiedad mediante instancia.