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Cancelación de hipoteca por caducidad

Cancelación de hipoteca por caducidad

Cancelación de hipoteca por caducidad

Cancelación de hipoteca por caducidad

Cancelación de hipoteca por caducidad

Cuando una finca está hipotecada, no sólo nos está indicando que el titular solicitó un préstamo, sino que constituyó una garantía adicional a favor de la entidad acreedora para garantizar su pago.

El derecho de hipoteca

El derecho de hipoteca confiere al acreedor un mecanismo extraordinario para garantizarse la devolución del préstamo, consistente en la posibilidad de acudir a un procedimiento judicial concreto y además le otorga preferencia sobre otras posibles cargas o derechos inscritos posteriormente sobre la finca, pues el derecho de hipoteca, al quedar inscrito desde el momento de la concesión del préstamo, confiere al acreedor prioridad sobre otros derechos que se registren con posterioridad.

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Cancelación de hipoteca por caducidad

La hipoteca no queda automáticamente cancelada por el hecho de haber pagado el préstamo o transcurrido el plazo pactado, sino que puede seguir inscrita mucho tiempo mas tarde. Así, aunque la obligación garantizada, consistente en pagar el préstamo, estaría cumplida, la finca seguiría teniendo la carga hipotecaria que lo garantizaba. Es decir, estaría cancelado el préstamo pero no la hipoteca.

Esto es así, porque el Registro de la Propiedad, en la inmensa mayoría de casos, se rige por el principio de rogación, es decir, que para que se practique una modificación en la historia de una finca esta modificación debe solicitarse, bien mediante la aportación de una nueva escritura, bien mediante una instancia, en casos como el de la cancelación de hipoteca por caducidad que vemos en este artículo.

Siguiendo el cauce normal, la hipoteca la tiene que cancelar el titular del derecho, es decir, el acreedor, mediante el otorgamiento de la consiguiente escritura de cancelación de hipoteca y su aportación al Registro de la Propiedad. Pero no siempre sucede así.

El funcionamiento de los bancos hace que, una vez pagado el préstamo, tengamos que pedirle que otorguen la escritura de cancelación de hipoteca por lo que nos cobrarán una comisión (que ya teníamos pactada en la escritura de hipoteca) y además nos entregarán la escritura para que seamos nosotros quienes acudamos al Registro de la Propiedad y corramos con los gastos.

También es posible que el acreedor que nos hizo el préstamo sea una persona física que ya ha fallecido y cuyos herederos desconocemos, una empresa que ya no existe o, en muchas ocasiones, los tenedores de una serie de letras u obligaciones que han podido ser objeto de transmisión sin que tengamos forma de saber quién es el actual acreedor para solicitarle que otorgue la escritura de cancelación.

De ahí que a veces nos encontremos con préstamos amortizados cuyas hipotecas están sin cancelar mucho tiempo después.

Plazo de caducidad de la hipoteca

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Afortunadamente existe un plazo después del cual se hace innecesaria la escritura para cancelar la hipoteca, siendo posible su cancelación mediante la presentación en el Registro de una instancia por parte de cualquiera que tenga un derecho inscrito sobre la finca.

Este plazo es de 21 años desde la fecha de vencimiento final pactada, es decir, desde el día en que debió realizarse el último pago, con independencia de que en la realidad se pagara anticipadamente o no. Es importante recalcar este matiz: da igual que se amortizara antes de tiempo o no. El plazo comienza a contar desde la fecha pactada.

La cancelación de la garantía hipotecaria viene regulada en los artículos 82 y 128 de la Ley Hipotecaria, el primero de los cuales establece que la acción hipotecaria prescribirá a los veinte años desde que pudo ser ejercitada y, el segundo, que debe haber transcurrido un año mas durante el cual no debe haber sido renovada, interrumpida la prescripción o ejecutada la hipoteca.

Esto quiere decir que la Ley otorga al acreedor hipotecario un plazo de veinte años para ejercitar su derecho contra el deudor y que, además, le concede un año adicional para que se tomen las medidas que paralicen la prescripción del derecho.

Pongamos que tenemos una hipoteca constituida en  el año 1985 por plazo de 5 años. El vencimiento del préstamo sería en el año 1990, pero el acreedor tendría hasta 2010 para exigir el pago de lo debido y, además, un plazo de 1 año mas para acordar con el deudor una modificación y registrarla o para que el Juzgado ordenase al Registro la expedición de certificación para iniciar la ejecución de la hipoteca o, incluso, concluyese la ejecución de la hipoteca con la subasta de la finca.

¿Se puede cancelar una hipoteca que según el Registro se está ejecutando?

En ningún caso.

Si al pedir la nota simple o la certificación de cargas te has encontrado que además de la propia hipoteca consta que se ha expedido certificación para ejecutarla, ya puedes olvidarte de cancelar la hipoteca sin antes acudir al Juzgado al solicitar un mandamiento de cancelación de la nota marginal de haberse expedido la certificación para ejecutar la hipoteca.

Cuando el banco acude al Juzgado para solicitar la ejecución de la hipoteca, uno de los primeros pasos es que el Juzgado solicite una certificación de cargas de la finca. De esta certificación, que es importantísima, se hace mención al margen de la inscripción de la hipoteca y se publicita para que cualquier posible interesado en la finca sepa que la hipoteca se está impagando y es posible que la finca salga a subasta, con lo que ello conlleva.

No obstante, también en la mayoría de ocasiones el procedimiento termina sin subasta porque se paga la deuda y se sigue con la hipoteca normalmente, pero nadie aporta al Registro el mandamiento judicial que ordene la cancelación de la nota que indica que se ha expedido la certificación. Pues bien, mientras ésta no se cancele no se podrá cancelar la hipoteca, ni por caducidad ni por el cauce habitual de escritura. Esto es así porque el artículo 131 de la Ley Hipotecaria establece que «No se podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al efecto»

Solicitar la cancelación de hipoteca por caducidad

El artículo 128 de la Ley Hipotecaria establece también que la cancelación la debe solicitar el titular de algún derecho inscrito sobre la finca, es decir, que NO cabe la posibilidad de cancelar la hipoteca de oficio como en el caso de otros asientos registrales que vimos en el artículo relativo a las certificaciones.

Para la cancelación de la hipoteca el titular de un derecho inscrito sobre la finca deberá presentar en el Registro de la Propiedad una instancia solicitando la cancelación de la hipoteca por prescripción.

En este enlace puedes descargar un modelo de instancia para solicitar la cancelación de la hipoteca por caducidad.

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