1.1. Concepto y diferencias

Las condiciones son modalidades del derecho que subordinan la eficacia de un negocio jurídico a la ocurrencia de un hecho futuro e incierto.

• Condición suspensiva: los efectos del negocio no se producen hasta que el hecho se cumple. Mientras tanto, el adquirente tiene solo una expectativa de derecho.
• Condición resolutoria: los efectos del negocio se producen de inmediato, pero se extinguirán retroactivamente si el hecho sucede. El adquirente es titular pleno, aunque amenazado por la eventual resolución.

Ejemplos:

• Suspensiva → compraventa subordinada a que el comprador consiga un préstamo hipotecario.
• Resolutoria → compraventa con precio aplazado garantizada por cláusula de resolución en caso de impago.

1.2. Naturaleza jurídica y fundamento

Se apoyan en la autonomía de la voluntad (art. 1255 CC), siempre que no contravengan la ley, la moral o el orden público. Su validez exige que:

• El hecho sea futuro e incierto.
• No sea imposible ni ilícito (art. 1116 CC).
• Tenga trascendencia real, es decir, afecte a derechos inscribibles en el Registro.
• No sea perpetuo o indefinido, pues comprometería la seguridad jurídica.

Se excluyen las denominadas condiciones legales (conditio iuris), que son requisitos obligatorios impuestos por la ley y no verdaderas condiciones en sentido técnico.

1.3. Inscripción registral y efectos

La inscripción garantiza publicidad y protege a terceros de buena fe. Durante la pendencia:

• En condición suspensiva, coexisten dos posiciones: el transmitente conserva el derecho “sub conditione” y el adquirente una expectativa registral.
• En condición resolutoria, el adquirente aparece como titular pleno, pero el transmitente conserva una expectativa de reversión.

Al cumplirse la condición, el Registro lo hace constar mediante:

• Nota marginal, si solo consuma un efecto ya inscrito.
• Nueva inscripción, si produce transmisión o extinción de derechos.

La cancelación exige documento público, sentencia firme o mutuo acuerdo.

2. La constancia del precio en las transmisiones

2.1. Fundamento y normativa

El precio es un elemento esencial en las transmisiones onerosas. Su inscripción responde a razones de transparencia, control fiscal y seguridad del tráfico.

• 11 LH: debe constar el precio y la forma de pago.
• 21.2 LH (reforma 2006): obliga a identificar medios de pago (transferencias, cheques, metálico, etc.).
• Ley de Prevención del Fraude Fiscal: limita el uso de efectivo.
• Ley del Notariado: impone al notario reflejar medios de pago en la escritura.

La falta de identificación de los medios constituye defecto subsanable para la inscripción.

2.2. Precio aplazado y garantías

Si el precio no se paga íntegramente:

• Deben inscribirse las cantidades pendientes, plazos y medios de pago.
• Puede añadirse una condición resolutoria explícita (art. 1504 CC), que permite al vendedor resolver el contrato en caso de impago tras requerimiento notarial o judicial.
• Otras garantías: hipoteca, anticresis, reserva de dominio.

Ejemplo: venta de inmueble con precio fraccionado en 5 años. Se inscribe el importe pendiente y la cláusula resolutoria que permite al vendedor recuperar la finca si no se paga.

2.3. Cancelación y resolución

• Por pago: escritura de carta de pago, acta notarial acreditativa (si hay letras de cambio) o resolución judicial.
• Por caducidad: transcurrido el plazo de prescripción de la acción resolutoria (15 años, hoy reducido a 5 desde 2020).
• Por mutuo acuerdo: escritura pública de resolución.
• Por resolución judicial: cuando se declara el incumplimiento y se ordena reinscribir a favor del vendedor, cancelando cargas posteriores.

3. Prohibiciones de disponer

3.1. Concepto y tipos

Son limitaciones que restringen al titular registral la facultad de transmitir o gravar el bien. Se clasifican en:

• Legales: derivan de la propia ley (ej. limitaciones en bienes de menores o incapacitados). Tienen eficacia automática aunque no consten inscritas.
• Judiciales o administrativas: impuestas por resolución; requieren anotación preventiva para ser oponibles a terceros.
• Voluntarias: impuestas en actos a título gratuito (donaciones, testamentos, capitulaciones). Deben ser expresas, temporales y justificadas.

3.2. Requisitos de inscripción

• Expresión clara y precisa en el título.
• Temporalidad (nunca perpetuas).
• Justificación de causa legítima.

3.3. Efectos registrales

• Limitan la capacidad de disposición del titular, pero no su personalidad jurídica.
• Alcanzan tanto a actos inter vivos como mortis causa.
• Se extienden no solo a transmisiones, sino también a la constitución de gravámenes.

3.4. Cancelación

• Por consentimiento del beneficiario en las voluntarias.
• Por caducidad, al cumplirse el plazo o desaparecer la causa.
• Por resolución judicial, en caso de conflicto o ineficacia sobrevenida.
• Por actos de disposición forzosa (embargos, expropiaciones), cuando lo exige el interés público o de acreedores preferentes.