El 1 de julio de 2025, entra en vigor en España de manera obligatoria, aunque ya se puede utilizar al haberse establecido un período de adaptación, el Registro Único de Alquiler Turístico, una medida diseñada para centralizar, regular y supervisar la oferta de viviendas destinadas al alquiler de corta duración. Esta normativa afecta directamente a los propietarios, gestores y plataformas que operan en este mercado, y convierte al Registro de la Propiedad y al Colegio de Registradores en actores clave en la tramitación de estos inmuebles.

Si tienes una vivienda que ofreces —o planeas ofrecer— como alojamiento turístico, este artículo te guía paso a paso sobre cómo cumplir con la normativa a través del Registro de la Propiedad.

¿Qué es el Registro Único de Alquiler Turístico?

El Registro Único es una base de datos central gestionada por el Colegio de Registradores, creada para acreditar que una vivienda destinada a uso turístico:

• Está legalmente habilitada para esa finalidad.
• Cumple con la normativa autonómica y municipal aplicable.
• Puede ser anunciada en plataformas digitales como Airbnb, Booking o Rentalia.

Este procedimiento de inscripción será obligatorio para operar legalmente y permitirá a las autoridades realizar controles eficaces, evitando la proliferación de inmuebles irregulares.

¿Es obligatorio registrar una vivienda turística?

Sí. Desde la entrada en vigor del nuevo reglamento, todas las viviendas destinadas al alquiler turístico deberán estar inscritas en el Registro Único de Alquiler Turístico y disponer de un número de registro emitido por el Colegio de Registradores. Sin este código, la publicación de anuncios en plataformas de alquiler turístico no estará permitida, y se exponen a sanciones administrativas.

Requisitos previos: ¿Qué necesitas antes de iniciar el trámite?

Antes de acudir al Registro de la Propiedad, deberás disponer de:

• Licencia o autorización administrativa de uso turístico (si la comunidad autónoma así lo exige).
• Certificado de habitabilidad o documento equivalente.
• Referencia catastral y dirección exacta del inmueble.
• Indicación sobre si se alquila la vivienda completa o por habitaciones.
• Número máximo de personas autorizadas a alojarse.
• Acreditación del cumplimiento normativo autonómico y municipal.

Además, si tu comunidad de propietarios limita o prohíbe el alquiler turístico, esta situación será considerada por el registrador en la calificación del expediente.

Paso a paso: Cómo solicitar el número de registro en el Registro de la Propiedad

1. Accede a la Sede Electrónica

El trámite se realiza a través de la Sede Electrónica del Colegio de Registradores. Es necesario contar con certificado digital válido para acceder al sistema.

2. Cumplimenta el formulario oficial

• El formulario debe rellenarse telemáticamente desde la sede.
• No se permite su cumplimentación manual.
• Las coordenadas geográficas se generan automáticamente al introducir la dirección.
• Puedes traer el formulario impreso o en PDF, pero siempre debe estar previamente cumplimentado.

3. Presentación de la documentación

Podrás presentar la documentación de forma telemática o presencial en la ventanilla del Registro de la Propiedad correspondiente. La vía telemática, a través de la aplicación Experior Plus, es la más recomendada por agilidad y trazabilidad.

4. Asignación del número de registro

El sistema emitirá un código de registro provisional, que se convertirá en definitivo tras la revisión documental por parte del registrador.

• Si hay defectos en la documentación, dispondrás de 7 días hábiles para subsanar.
• En caso de no subsanar en plazo, la solicitud será cancelada.

¿Qué debe hacer el propietario una vez tenga su número?

Una vez asignado el número de registro definitivo:

• Inclúyelo obligatoriamente en todos los anuncios publicados en plataformas de alquiler turístico.
• Deberás presentar anualmente un modelo informativo de arrendamientos de corta duración, que incluirá un listado anonimizado de las operaciones realizadas.

Obligaciones de las plataformas digitales (Airbnb, Booking, etcétera)

Con esta normativa, las plataformas de alquiler vacacional también deben adaptarse:

• Verificar que los anuncios publicados incluyan un número de registro válido.
• Colaborar con las autoridades mediante el suministro de datos actualizados.
• Retirar o bloquear anuncios que no cumplan con los requisitos legales.

Situaciones especiales y consideraciones registrales

• Si el inmueble no está inscrito en el Registro de la Propiedad, no se podrá emitir el código de registro turístico.
• En caso de conflicto con la comunidad de propietarios, el registrador podrá denegar el código tras valorar la documentación.
• No se requiere renovación del número, salvo modificación sustancial de la actividad (alta/baja de habitaciones, cambio de titular, etc.).
• Si se detectan irregularidades, la Dirección General de Planificación podrá revocar el número y ordenar a las plataformas que retiren el anuncio.

¿Qué alojamientos no requieren número de registro?

Quedan fuera del ámbito de esta normativa:

• Hoteles, hostales y alojamientos regulados por legislación específica.
• Campings y aparcamientos de caravanas.
• Intercambios de viviendas sin remuneración económica.

En definitiva, mayor seguridad jurídica y control público

El Registro Único de Alquiler Turístico es una herramienta destinada a reforzar la seguridad jurídica del sector, evitar fraudes y profesionalizar la oferta de alojamientos turísticos. Para los propietarios, cumplir con este trámite no solo es obligatorio, sino que también representa una garantía frente a posibles sanciones, conflictos legales o bloqueos en plataformas.