El principal objeto del Registro de la Propiedad es la publicidad registral, es decir, hacer notorio, otorgar legitimidad y fe pública al contenido de los asientos del Registro.
Dichos asientos del Registro se practican para hacer constar los distintos derechos reales constituidos sobre bienes inmuebles, así como otras operaciones efectuadas sobre los mismos y poder hacerlos valer frente a terceros.

Básicamente existen dos métodos para obtener publicidad registral: la nota simple y la certificación.

Es cierto que la Ley Hipotecaria regula también la exhibición de los Libros del Registro, si bien, de un lado la obligación de conservación de los Libros y de otro la Ley de Protección de datos, han hecho que este método, que era el habitual antes de la informatización de los Registros de la Propiedad, hoy sea un medio de publicidad registral prácticamente en desuso que únicamente se permite en casos muy específicos en los que, a juicio del Registrador, sea la opción mas adecuada.

En este artículo nos vamos a centrar en la nota simple, su contenido, quién puede solicitarla y cómo hacerlo.

Contenido de la nota simple

La nota simple es un breve extracto del contenido de los asientos vigentes de las fincas que expide el Registro de la Propiedad. Viene regulada en el artículo 222 de la Ley Hipotecaria y el artículo 332 del Reglamento Hipotecario, y hay que resaltar dos de las palabras usadas en esta breve definición: «asientos vigentes». La nota simple no te mostrará un resumen del historial de la finca ni incluirá absolutamente nada relativo a asientos cuyo contenido ya haya quedado cancelado o vacío de contenido.

En otras palabras, la nota simple contiene un breve contenido de los datos descriptivos e identificativos de la finca, los actuales titulares de derechos de dominio y las cargas inscritas y vigentes en el momento en que se emite la nota simple así como la extensión, naturaleza y limitaciones de estos derechos.

Aunque no siempre es así. El artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria permite la solicitud de notas simples literales de asientos concretos vigentes.
Un ejemplo de nota simple literal nos lo da la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que obliga al Registro, cada vez que inscribe una hipoteca, a expedir y remitir gratuitamente una nota simple literal de la inscripción al deudor, al hipotecante, en caso de que no coincida con el deudor, o a los avalistas.

¿Para qué sirve la nota simple?

Como te hemos explicado, el Registro de la Propiedad tiene como objeto principal la publicidad y la nota simple contiene los datos registralmente relevantes de la finca en cuestión, de manera que la nota simple te permitirá conocer, entre otras cosas, la titularidad y el estado de cargas de una finca (se llama finca, aunque no tiene el significado coloquial que conocemos, sino que se denomina finca a cualquier inmueble susceptible de inscribirse en el Registro de la Propiedad, ya sea un piso, un local, un trastero, un solar, una casa, una explotación agrícola, etcétera).

En la mayoría de las ocasiones las notas simples las solicitan quienes están interesados en adquirir una finca, por lo que la nota simple servirá para saber que quien te la está vendiendo es su dueño o si tiene o no hipotecas u otras cargas.

La fe pública registral protege a quien adquiere o grava una finca confiando en el contenido del Registro, pero la inscripción en el Registro no es obligatoria, de manera que si un derecho susceptible de inscripción en el Registro no se ha inscrito no aparecerá en las notas simples, pero tampoco te afectará si constituyes un derecho a tu favor y registras tu escritura, siempre que sea de buena fe. Simplemente, tu derecho tendrá prioridad sobre el que no se inscribió, de manera que, si son compatibles, el tuyo tendrá rango preferente y, si son incompatibles, el otro derecho no podrá registrarse.

Valor de la nota simple y plazo de expedición

La nota simple tiene un valor puramente informativo. De hecho, aunque vulgarmente la llamemos nota simple, su nombre completo es nota simple informativa. Esto quiere decir que no da fe del contenido de los asientos. Es decir, que es simplemente una noticia del contenido de los asientos y por lo tanto no puede usarse para acreditar la titularidad de un derecho.
El plazo de expedición de una nota simple solicitada en persona en la oficina del Registro de la Propiedad no puede exceder de 4 días hábiles por cada finca solicitada.
Existe otra opción, que es la solicitud online, para pedir notas simples de cualquier parte de España, e incluso peticiones negativas para acreditar que no constan inscritos bienes a nombre de alguien en toda España.
El plazo para su expedición en este caso es de 8 horas hábiles, aunque en la práctica, los plazos de expedición suelen ser bastante mas reducidos y es muy habitual que la nota simple solicitada presencialmente se expida prácticamente sobre la marcha o esté lista, como mucho, en un par de días (lo que dependerá mucho del volumen de trabajo que tenga el Registro del que se trate) y que la nota solicitada online la tengas en tu correo electrónico en apenas unas horas.

Otras cosas a tener en cuenta al pedir una nota simple

– Salvo que la nota simple diga lo contrario, los datos de la misma se refieren al día de su expedición antes de la apertura del Libro Diario de Operaciones del Registro, es decir (simplificando) antes de la apertura de la oficina, por lo tanto, la nota simple no reflejará ni las operaciones que se practiquen sobre la finca el día de su expedición ni de los documentos presentados en el Registro ese mismo día y que pudieran afectarle.

– Si lo pensamos bien, esto nos lleva al siguiente punto, que además es una cuestión muy recurrente de los solicitantes de notas simples: ¿Cuándo caducan las notas simples?

Pues bien, no hay un plazo de caducidad. Es posible que el contenido de una nota simple no varíe en 50 años, porque no se practique ningún asiento sobre la finca o podría darse el caso de que hoy solicites una nota simple y mañana haya cambiado porque se haya presentado en el Registro de la Propiedad un documento que afecte a la finca. Pero tranquilo: si vas a comprarte un piso el Notario estará obligado a pedir otro tipo de información (ésta sólo la pueden pedir ellos) y el Registro le informará en tiempo real de todo lo que pase sobre la finca durante los 10 días siguientes a su expedición, lo que te garantiza que nada cambie mientras estés firmando la escritura.

– ¿Quién puede pedir una nota simple? Pueden solicitarlas quienes aleguen un interés legítimo en conocer el estado de titularidad y cargas de una finca registral. Dicho interés debe ser directo o acreditarse y el mismo puede ser objeto de calificación por parte del Registrador. Esto quiere decir que no a todo el mundo se le entrega una nota simple, salvo que alegue que tiene un interés y que éste además sea legítimo. Puedes solicitar una nota simple por otros motivos, pero resulta obvio que alegar que quieres saber si la casa de tu vecina está embargada o querer conocer los datos sobre la casa de un famoso no constituyen un interés legítimo, por lo que el Registrador calificará desfavorablemente esa solicitud de nota simple.

No obstante, no en todos los casos hay que acreditarlo: el interés legítimo se presume en empleados o funcionarios públicos en ejercicio de su cargo y en ciertos profesionales del tráfico inmobiliario.

– ¿Alguna vez se expiden notas simples de oficio?

Solamente en casos muy puntuales como el de la nota simple literal de la inscripción de hipoteca que antes mencionamos y cuando al practicarse una inscripción en el Registro, cambie el estado de la finca en relación a lo que constaba en la escritura que lo motiva, que es prácticamente siempre. Por eso, si alguna vez has llevado una escritura al Registro de la Propiedad, te la habrán devuelto con la correspondiente nota, por lo que no es necesario que la solicites expresamente.